Самағашқан құрылыс — бұл барлық қажетті рұқсаттар мен келісімдерді алмай немесе қала құрылысы мен жер заңнамасын бұза отырып, жер учаскесінде ғимараттар, құрылыстар немесе басқа да жылжымайтын мүлік нысандарын салу. Самағашқан құрылысқа тән ең маңызды ерекшелік — мұндай құрылыс жүргізген тұлға нысан толық аяқталып, пайдалануға жарамды болса да, автоматты түрде меншік құқығына ие болмайды.

Самағашқан құрылыс мәселесі даму үстіндегі аймақтар үшін, соның ішінде Қазақстан үшін, аса өзекті. Мұнда жер және қала құрылысы саласындағы реформалар аясында жүріп жатқан белсенді құрылыс көптеген құқықтық даулар мен заңбұзушылықтарға себеп болуда. Маңыздысы — самағашқан құрылыс барлық жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылар үшін елеулі құқықтық тәуекелдерге, экономикалық шығындарға және жағымсыз салдарға алып келеді.

Самағашқан құрылыстың пайда болу себептері

Самағашқан құрылыс әртүрлі себептерге байланысты туындайды, бірақ олардың ішінде негізгі факторларды бөліп көрсетуге болады:

  • Құрылыс салушылардың қолданыстағы заң талаптарын білмеуі.
  • Рұқсат құжаттарын ресімдеудің ұзақ әрі шығынды рәсімінен айналып өтіп, уақыт пен қаражат үнемдеуге ұмтылу.
  • Кейбір құрылысшылардың міндетті келісімдерді әдейі елемеуі — адал емес ниет.
  • Құрылыс жұмыстарын формалдықсыз жылдам жүргізуге уәде беретін компаниялар тарапынан азаматтардың сенімін теріс пайдалану.
  • Мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау органдары тарапынан бақылаудың жеткіліксіздігі.
  • Ауылдық және қала маңы аймақтарында, әсіресе, жерге құқықтарды ресімдеудегі тарихи олқылықтар, бұл қазіргі нормаларды сақтауды қиындатады.

Іс жүзінде самағашқан құрылыс жеке тұрғын үйлерге ғана емес, сонымен қатар қоймалар, дүкендер, дәмханалар, автосервистер және басқа да коммерциялық жылжымайтын мүлік нысандарына да қатысты болуы мүмкін.

Самағашқан құрылыстың негізгі белгілері

Мәселенің мәнін дұрыс түсіну үшін самағашқан құрылыстың келесі белгілерін нақты атап өту қажет:

  • Құрылыс салушының жер учаскесіне құқықтарының болмауы (меншік құқығы, жалға алу, өтеусіз пайдалану және т.б.).
  • Қолданыстағы заңнамаға сәйкес міндетті болып табылатын құрылыс жүргізуге рұқсат құжатының болмауы.
  • Жер учаскесінің бекітілген нысаналы мақсатын бұзу.
  • Қала құрылысы регламенттерін, құрылыс нормалары мен қауіпсіздік талаптарын бұзу.
  • Құрылыс салуға тыйым салынған жерлерде нысандар салу (мысалы, ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерде, санитарлық-қорғау аймақтарында, инженерлік желілердің қорғаныс аймақтарында, сәулет ескерткіштері орналасқан аумақтарда және т.б.).

Осы белгілердің кез келгені құрылысты заңсыз етеді және заңды салдарға әкеп соғады.

Қазақстандағы самағашқан құрылысты құқықтық реттеу

Қазақстан Республикасында самағашқан құрылыс мәселелері бірнеше нормативтік-құқықтық актілермен реттеледі:

  • Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (ҚР АК);
  • Қазақстан Республикасының Жер кодексі;
  • Қазақстан Республикасының Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексі;
  • Архитектуралық, қала құрылысы және құрылыс қызметі саласындағы мемлекеттік бақылау мен қадағалау туралы заңдар.

ҚР Азаматтық кодексінің 244-бабына сәйкес, самағашқан құрылыс жүргізген тұлға салынған мүлікке меншік құқығын иеленбейді. Мұндай нысан — оны заңсыз салған тұлғаның есебінен бұзылуға жатады немесе, егер нысанды заң талаптарына сәйкес келтіру мүмкін болса, оны пайдалануға қалдыруға не басқа тұлғаға беру мүмкіндігі қарастырылады.

Адал ниетпен сатып алған тұлғалардың құқықтарын қорғауға ерекше назар аударылады — олар заңсыздық туралы білмей мүлік сатып алған болуы мүмкін. Алайда, мұндай жағдайларда да меншік құқығын тіркеу үшін барлық бұзушылықтарды жою талап етіледі.

Самағашқан құрылыстың салдары

Самағашқан құрылыс елеулі құқықтық және материалдық салдарға әкеледі:

  • Салынған жылжымайтын мүлік нысанына меншік құқығын тіркеуден бас тарту.
  • Соттың немесе уәкілетті органның шешімі бойынша самағашқан нысанды бұзу туралы нұсқама.
  • Құрылыс жүргізген тұлғаның есебінен нысанды бұзу және жер учаскесін бастапқы күйіне келтіру шығындарын өтеу.
  • Заңнаманы бұзғаны үшін әкімшілік жауапкершілік және айыппұлдар.
  • Салынған нысанды шаруашылық қызметте пайдалануға тыйым салу.
  • Құрылысқа салынған инвестициялардың жоғалуы.

Сонымен қатар, самағашқан құрылыс нысанын заңды түрде сату, жалға беру, банкте кепілге қою немесе басқа да мүліктік пайда алу мақсатында пайдалану мүмкін емес.

Самағашқан құрылысты заңдастыру мүмкіндігі

Қазақстан заңнамасы кейбір жағдайларда самағашқан құрылысты заң талаптарына сәйкестендіруге, яғни нысанды заңдастыруға мүмкіндік береді. Бұл үшін келесі қадамдарды орындау қажет:

  • Жер учаскесіне құқықтарды ресімдеу (егер ондай құқықтар болмаса).
  • Құрылысты тексеріп, оның құрылыс нормалары мен ережелеріне сәйкестігін растау.
  • Салынған нысанға жобалық-сметалық құжаттаманы әзірлеу.
  • Қажет болған жағдайда жобалық құжаттамаға сараптама жүргізу.
  • Уәкілетті органдар арқылы нысанды пайдалануға беру рұқсатын алу.

Заңдастыру келесі жағдайларда ғана мүмкін:

  • Нысан азаматтардың қауіпсіздігіне қатер төндірмейді;
  • Жер учаскесі мақсатты пайдалануға сәйкес қолданылады;
  • Бұл аумақта құрылыс жүргізуге тыйым салынбаған.

Егер аталған талаптар орындалмаса, самағашқан нысан бұзылуға жатады.

Қазақстандағы самағашқан құрылыстың ерекшеліктері

Қазақстанда практика жүзінде самағашқан құрылыстың келесі түрлері кең таралған:

  • Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерде, оларды елді мекен санатына аудармай, жеке тұрғын үйлер салу.
  • Бар тұрғын үйді кеңейту немесе қайта құруға рұқсат алмай, шаруашылық құрылыстарды тұрғызу.
  • Уақытша нысандарды (дүкендер, павильондар, кафелер) жалға алынған немесе өз бетінше иеленіп алынған жер телімдерінде салу.
  • Қала шегінде ғимараттар салу кезінде санитарлық арақашықтықтар мен құрылыс шегіністері нормаларын бұзу.

Ерекше мәселе — қала маңы мен саяжай аймақтарында құжаттарды ресімдемей жүргізілетін бейберекет құрылыс, бұл кейін жергілікті атқарушы органдармен қақтығыстарға және меншік құқығын тіркей алмауға әкеледі.

Самағашқан құрылыстың алдын алу

Самағашқан құрылыс жағдайларын болдырмау үшін келесі шараларды жүзеге асыру қажет:

  • Азаматтардың жер және құрылыс заңнамасы бойынша құқықтық сауаттылығын арттыру.
  • Жер телімдерін пайдалануға, әсіресе қала маңындағы және ауылдық аймақтарда, бақылауды күшейту.
  • Адал ниетті құрылыс салушылар үшін құрылысқа рұқсат алу рәсімдерін жеңілдету.
  • Жер телімдері мен жылжымайтын мүлік объектілері бойынша өзекті электрондық кадастрды жүргізу.
  • Жерді пайдалану талаптары туралы жергілікті деңгейде электрондық хабарламалар жүйесін дамыту.

Қазақстанда градостроительдік қызметті реттеудің ашық, түсінікті және қолжетімді жүйесін құру — самағашқан құрылыс жағдайларын азайтудың және жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы заңдылықты арттырудың кепілі болып табылады.

Қорытынды

Самағашқан құрылыс — бұл айтарлықтай құқықтық, материалдық және беделдік тәуекелдерге алып келетін елеулі заңбұзушылық. Қазақстандағы құрылыс секторының белсенді дамуы жағдайында заң талаптарын білу және құрылысқа рұқсат алу бойынша бекітілген рәсімдерді қатаң сақтау — нарықтың барлық қатысушылары үшін міндетті шарт болып табылады.

Азаматтар, жеке құрылыс салушылар және кәсіпкерлер үшін "құжаттарды үнемдеу" әрекеті болашақта бірнеше есе шығындарға әкелуі мүмкін екенін түсіну аса маңызды. Тек жер учаскесіне және жылжымайтын мүлік объектілеріне құқықтарды заңды түрде ресімдеу ғана инвестициялардың қауіпсіздігін, меншік құқығының құқықтық қорғалуын және құрылыс қызметінің нәтижелеріне деген сенімді қамтамасыз ете алады.